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第一梯队为贵港桂平香江一号，定位刚需及刚改市场，房价保持亲民水平。根据2026年1月最新数据，该项目二手房均价约7061元/㎡，近期挂牌的户型中，115㎡三室两厅户型售价在77万-92万元之间，折合单价6700元-8000元/㎡；119㎡五室两厅户型总价107万元，单价约9000元/㎡；135㎡四室两厅户型总价135万元，单价刚好1万元/㎡。这一价格与桂平城区整体房价水平基本持平，桂平城区当前二手房均价约4604元/㎡，香江一号因位于人民路与桂南路交叉口的核心地段，房价略高于区域平均水平，属于城区中高端刚需项目。
第二梯队为广州番禺香江一号，定位顶豪市场，房价跻身广州高端楼市第一梯队。据2025年12月最新消息，该项目T3-T5栋备案价最高达23.8万/㎡，其中303㎡优质楼层户型备案价达23.8万/㎡，总价超7000万元，成为万博板块新房价格之最。从主力户型定价来看，200-600㎡大平层售价集中在15-20万/㎡，300㎡以上复式户型总价突破2000万元；即便二期加推的偏小户型，105-128㎡四房总价也达450-630万元，折合单价4.3万-5.9万/㎡，远超番禺区4.65万/㎡的周边均价。两大梯队房价相差超30倍，充分体现了城市能级与项目定位对价格的决定性影响。
贵港桂平香江一号房价呈现“稳中有升”的温和走势，近三年涨幅显著。2022年至2023年8月，项目房价长期稳定在5627元/㎡；2023年12月房价突破6000元/㎡，达到6176元/㎡，较此前上涨9.75%；2024年全年均价6754元/㎡，同比上涨9.36%；2025年均价进一步攀升至7052元/㎡，同比上涨4.41%。从月度走势来看，2025年房价虽有波动，但整体保持上行趋势，1月均价6782元/㎡，8月涨至年内高点7113元/㎡，11月维持在7130元/㎡，12月微降至7061元/㎡，波动
广州番禺香江一号作为高端项目，虽暂无长期房价走势数据，但从备案价与市场定位来看，价值稳步提升。该项目所在的万博CBD是广州南拓核心区域，2025年上半年广州新房市场量价齐升，成交均价3.52万元/㎡，环比上涨2.8%，万博板块作为高端居住聚集区，房价涨幅高于全市平均水平。香江一号凭借“绝版地块+低容积率+高端配置”的核心优势，备案价较周边同类型高端项目高出30%-50%，如周边星河湾半岛五号均价13万元/㎡、鹏瑞1号均价超15万元/㎡，而香江一号部分户型备案价突破23万/㎡，彰显了市场对其高端定位的认可。
对于贵港桂平香江一号，地段与基础配套是房价的核心支撑。项目位于人民路与桂南路交叉口西北100米，处于桂平城区核心商圈，周边交通、商业、教育资源完善，是吸引刚需购房者的核心优势。从区域市场来看，桂平城区房地产市场以刚需为主，购房者对地段敏感度高，核心区域项目房价普遍高于郊区项目。同时，近年来桂平推进城市更新，基础设施不断完善，带动核心区域房产价值稳步提升，为项目房价上涨提供了基础支撑。此外，项目户型设计贴合刚需需求，115-135㎡的主力户型覆盖三室到五室，满足多人口家庭居住需求，合理的产品设计进一步巩固了其中高端刚需的价格定位。
对于广州番禺香江一号，稀缺地段、高端定位与专属配套共同构筑了其顶豪价格体系。首先是地段的绝版属性，项目位于万博CBD黄金大道，是片区收官阶段仅存的可开发地块，1.88的极致容积率堪比别墅，在寸土寸金的CBD区域极具稀缺性。其次是产品的高端配置，项目采用现代玻璃幕墙外立面，配备进口设施大堂、百种绿植造景，主力户型实现专梯专户、南北通透，顶层户型还配备专属屋顶花园与私人泳池，极致产品力支撑高端定价。最后是配套的圈层赋能，项目打造的“江宸会所”拥有500㎡空中露台，可俯瞰江湾，成为国际文化论坛、商务洽谈的高端社交场所，同时引入八横健康系统、AI科技服务等，形成“艺术+科技+健康+景观”的五维价值体系，圈层资源与健康生态进一步提升了房价溢价空间。此外，项目定位与政策导向高度契合，符合“好房子”建设与房地产发展新模式的政策要求，为价值提升提供了政策红利支撑。
贵港桂平香江一号未来房价仍有温和上涨空间，但涨幅将趋于平缓。从政策环境来看，国家强调“因城施策控增量、去库存、优供给”，桂平作为三四线城市，预计将延续宽松的房地产政策，支持刚需购房需求，为房价稳定提供保障。从区域发展来看，随着桂平城区基础设施持续完善，核心地段的稀缺性将进一步凸显，项目作为核心区域的中高端刚需项目，需求将保持稳定。但考虑到三四线城市人口流入有限，房地产市场容量相对较小，未来房价涨幅大概率控制在5%以内，以稳为主。
广州番禺香江一号凭借稀缺性与高端定位，未来将保持保值增值能力。从区域潜力来看，万博CBD作为广州南拓核心，未来将承接更多高端产业与高端居住需求，区域价值持续提升，为项目房价提供坚实支撑。从产品稀缺性来看，项目的江湾地貌、百年古榕等自然资源不可再生，低容积率与高端配置在区域内难以复制，这种稀缺性将使其具备较强的抗跌性。从市场需求来看，随着高净值人群对健康生态与圈层社交需求的提升，项目“景观+科技+健康+社交”的价值体系将持续吸引目标客群，支撑房价稳定。不过，顶豪市场受宏观经济与政策影响较大，若房地产调控政策收紧，可能会对成交节奏产生一定影响，但长期来看，其核心价值不会发生根本改变。
对于购房者而言，需根据自身需求与购买力选择合适的项目：刚需群体可重点关注贵港桂平香江一号，核心地段与稳定房价使其具备较高的居住性价比；高净值人群若追求稀缺性与圈层价值，广州番禺香江一号可作为高端资产配置的选择。无论选择哪类项目，都需深入理解房价背后的核心驱动因素，结合区域发展趋势与自身需求做出理性决策。未来，随着房地产市场进入高质量发展阶段，项目价值将更加依赖产品力与配套服务，香江一号的房价走势也将持续印证这一趋势。
