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老师您好，最近刚关注您，感觉遇到真正的专业人士了！我们两口子今年都刚退休，女儿在国外工作；最近想把北京房子做些资产配置,目前北京有三套房，亦庄一个200+平米联排自住，房龄已经二十年；西城官园8号一个93平米两居出租，租金每月20k+；朝阳孙河锦麟原著一套137平三居，总价980万，17年以女儿名义购入，目前每月需还房贷9k；我的计划，想卖出亦庄和西城的两套房子，目前加起来应该在2500-2800万，希望置换一套金茂府等优质大平层作为投资和自住长期持有；暂时留着孙河的小三居自住，等孙河成熟些过几年出售；您看我这思路对吗？希望听听您的专业意见，多谢！
A:回答:您好，应该留官园8号，用亦庄的联排加孙河的三居置换，选筹的面积段可以根据变现后的资金调整，这个是正确的方向，官园8号中长期的价值高于孙河与亦庄联排，这两个区域本身是有价值的，是产品需要升级，孙河的稀缺是低密度，但这个区域的定位是大户型，并且可能需要养很多年才能成熟，同样都是小房子，官园8号的效率一定比孙河这套高，亦庄的联排面积过小了，十年前这种小别墅很主流，现在只要是复式结构每层至少要保证100平米以上的实用面积才会有居住体验，否则每天几十趟的上下楼会让人头疼，用这两套去置换大平层方向上很好，建议您参阅星球精华栏会员文章01#北京楼市的十年主流预判;祝顺利！
Q:提问:京总您好！家庭住房情况:在昌平区天通中苑小区（六层板楼，无电梯，08年的房子），一套一层＋半地下商品房（楼上109平两居，楼下100平两居），自住，满五唯一。 我在朝阳区五元桥附近上班（开车），先生在丰台科技园上班（地铁）。 家里俩宝，大宝在天通苑的清华附小上学（中等偏上），26年小升初。二宝27年幼升小。 我的计划是，赶在大宝小升初前，购买东城或者西城的学区房，解决俩宝的学区升级问题。与此同时，
A:回答：您好，建议尽快阅读星球精华栏会员文章01#北京楼市的十年主流预判，东西城这种核心地段，有条件建议一次性到位，不但但是解决孩子的学位问题和居住问题，更多的是家庭拥有了核心资产，东西城和海淀还不一样，海淀除了核心区以外，往外靠是有土地资源的，而东西城的土地资源太稀缺了，基本上可以说每一块都是寸土寸金，随便一个新小区都能卖到接近2字头的价格， 这还是楼市持续下探和限制的市场下，将来这种区域的购买门槛及价格只会越来越高， 现在有条件即便是只能买到最差的位置也应该要优先考虑，实际你们总价1700能够拿到的资源是很好的，如广渠的幸福家园、广外的朗琴园、远见名苑，这几个项目都能拿到很好的户型，价格空间也很好，至于天通苑看资金情况吧，中苑自身资源不错，如果现金流不紧张可以留着，祝顺利！
A:回答:方案1和3不确定性极大，其中3不但保值性弱，还会存在流动风险，决定房产价值的先是区域资源，其次才是产品力，丽春湖别墅产品很好，但区域基础资源太弱，并且将来也不会有什么资源可投入，这个盘从开盘买入到目前为止跌幅已经超过30%了，并且不好流通很难变现。而方案一的海淀北部新区存在概念性的成分，兑现周期不确定，我们今天看到的所有成熟商圈，都会经历从雏形到饱满的过程，发展轨迹是从地皮-概念-配套-供需，这是一个板块的完整生命周期，新板块距离主城区越远发展周期也就越长，反之距离越近越容易成型， 而新区在发展的四个阶段中价格与价值都是不一样的，
如果出现概念阶段的价格超过配套甚至供需阶段就会出现横盘、微跌、流通价值打折，变现困难; 方案2和4很好，清河是海淀北部最成熟的商圈，也是资源最好的商圈，被大产业直接辐射，前两梯队在逆势也很抗跌，甚至个别稀缺房源可以在逆势上涨，这就是过去投资房产追逐的是潜力，现在及将来投资房产看的是剩余价值，方案4比着2更符合未来市场的发展趋势，你可以参考星球精华栏会员文章01#北京楼市的十年主流预判，未来能够推动北京房价上涨的会是改善群体，也就是置换的时候去瞄准好资源的商圈具备稀缺性的次新盘，三居以上的改善户型都将是未来的主流，祝顺利！
Q:提问:京总您好！一直关注您，也想趁政策利好改善住房条件。目标在海淀或朝阳拥有两套房，父母一套一居或两居，我们三口一套两居。父母已退休，孩子刚满2个月，我们分别在西土城和垡头上班，工作稳定，夫妻年收入到手共25-30万，手里资金80万。朝阳崔各庄瑞平家园有一套61平一居，由于是两限房，25年4月满五年可上市交易，按目前同小区挂牌4.5-4.6万/平计算，卖掉可到手220万。有三个方案：1.保留瑞平家园的房子父母住，买一套两居，因计划5年内出租，5年后自住，需要兼顾通勤和孩子上学，希望租售比高，最好能有学区属性。 2.保留瑞平家园的房子父母住，
买一套租售比和升值空间更高出租， 5年后再置换两居自主。3.卖掉瑞平家园的房子，置换一套两居，先实现资产升级，5年后再刚需上车。瑞平家园的房子处在望京周边，距离阿里园区和地铁也比较近，不知是否能享受到望京辐射的红利，卖掉是否划算。以上方案请京总给予意见，也希望京总根据我们的情况推荐适合的配置方案。另我们还有一套香河的一居正在出租，17年100万高价购买，27年底还清贷款，目前房价大概30多万，如果现在卖了还清贷款后也剩不下钱。对于香河的这套房该如何处置？盼复，感谢京总。
A:回答：您好，1、瑞平家园如果有更好选择，去做置换升级方向上是很好的，虽然靠近望京，但这种盘的居住体验以及区域的界面都很差，5万左右的价格在朝阳有很多选择，比如北苑同样的价格可以买到商品房，再比如百子湾也能买到商品房，虽然这些盘也非市场上的抢手货，但区域的资源楼盘自身的资源以及城市界面要比瑞平好很多，至于瑞平将来是否会受到望京的人口红利，要看同价位的竞品，望京周边的竞品价格全上去，只留瑞平一处洼地，答案一定是涨的，所以兑现周期会拉的很长，即便是不增加预算，也就是平价加杠杆置换，这种项目也应该在合适的时机脱手，有额外资金支持可以提高房子的总价，更应该去做置换升级。
关于资金上的分配最好只考虑一套，这一套应该以金融属性为主，目标放在主城区核心地段前两梯队次新两居，可以根据你们的工作地来选择，参考星球精华栏会员文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图，朝阳没有合适的，应该考虑投住分离，将目标移到别的区，这是最优的策略。如果按照您的计划布局两套，这两套的选筹均会在地段与楼盘上吃亏，一套的预算拆分为两套综合资源必然大降级，现在不是增量时期，不能为了数量不讲究质量，增量时期拼的是数量，不管大小好坏只要仓位多就赚的多，现在存量时期不能以这种方式布局了，
关于整个置换的理解建议您参阅星球精华栏会员文章03#置换实操论,抄底与逃顶、04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘。 2、关于香河的房子，收回的本金不能有效的最大化利用没必要亏这么多脱手了，从城市之间的关系，香河能吃到中心城区外溢红利的可能性中短期很小，唯一的希望是将来通州和津冀的发展，这个周期就长了，从布局的策略上核心主城区没有优质盘，一定是要优先主城市的，也就是将这套变现来扩大主城区的面积，这个是正确的方向，但收回的本金太少就没意义了，可以等有市场情绪的时候再考虑，祝顺利！
Q:提问:京总您好，近期刚关注您，看了你的问答获益匪浅，希望得到您的指点，万分感谢！个人情况是：1.早期买了一套位于丰台万科西华府90多平2居室，一直出租。看现在这个市场想出手卖掉，怕这个区域后续还会跌，不知道是不是该卖？2.我在中关村上班，老公在首钢园附近。最近想购入一套西山附近的别墅，考虑香山清琴麓院和燕西台，纠结这两个该怎么选，燕西台性价比高一些，清琴麓院小区整个环境更好一些，或者您有什么推荐？以及不知道西山别墅这边未来房价还会跌吗（在您的海淀区楼盘涨势里没找到西山别墅区的参考数据）？如果3500以下拿下麓院是亏了还是赚了？如果不考虑西山这边，您看适合我家庭的还有别的盘推荐吗？
A:回答:您好，丰台科技园大部分产品本身没什么问题，是这个区域的购买力跟不上高价格，很多项目在新房销售时就已产生溢价，区域的购买力持续维持原状，自然会出现横盘下跌的趋势，只能说这个位置的品质次新长期不存在价值风险，但中短期可能会持续流动性弱，卖不上价，等丽泽饱满后购买力溢过去会好一些，兑现时间存在不确定性，从增效的角度可以出掉，但要买进金融属性强的产品，参考星球精华栏会员文章01#北京楼市的十年主流预判，别墅的特征是功能性，
